Superficies solo cedit
10.05.2013 11:11
Superficies solo cedit, zamená , že povrch ustupuje půdě. Je to zásada, práva vlastnictví k nemovitostem, která není nová, vrací se po přestávce trvající od roku 1950 do našeho právního řádu a dotkne se každého z nás, kdo vlastní nějakou nemovitost. Ten předpis, který za to “může” je nový občanský zákoník (dále jen NOZ) a nese číslo 89/2012 Sb.
Někteří kolegové říkají, že my právníci sice mluvíme česky jako oni, ale že nám není rozumět. Tak tedy pro lepší srozumitelnost. Na Nový rok se Váš domek, který stojí na Vašem pozemku se s tím pozemkem spojí.
Podle § 506 NOZ se prostor nad povrchem pozemku i pod povrchem pozemku, jakož i stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech, stává součástí pozemku.
Co se ale stane se stavbami, které nejsou stavbou dočasnou a stojí na pozemku jiného vlastníka? Je to jednoduché. NIC!!! Tedy nic do té doby, než nastane den, kdy se vlastnické právo ke stavbě i vlastnické právo k pozemku spojí v rukou téže osoby.
Zákon řeší zajištění cíle spojení vlastnictví pozemků a staveb na nich umístěných a stanoví, že vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která se nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti NOZ, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. Nepřihlíží se k ujednáním, která vylučují nebo omezují předkupní právo. Předkupní právo je zákonné a nelze se spolehnout na to, že by Katastrální úřad zkoumal, zda bylo naplněno.
Proto je třeba upozornit na § 3058 NOZ, který stanoví, že :
Bylo-li vlastnické právo k pozemku zcizeno třetí osobě, která byla při nabytí vlastnického práva v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena. Kdo vlastnil stavbu, má vůči zciziteli právo na náhradu ve výši ceny stavby ke dni zániku svého vlastnického práva; byla-li stavba zatížena zástavním právem, přechází zástavní právo na pohledávku na tuto náhradu.
Vlastníkem stavby se za určitých okolností může stát jiná osoba i bez projevu vůle jejího vlastníka ke zcizení (prodeji nebo darování) stavby . Jedinou podmínkou je, že tato osoba byla v dobré víře. To sice není tak snadné, ale také to není nemožné. Výše uvedené může nastat i při přechodu majetku k pozemkům například děděním.
Původní vlastník stavby pak o vlastnictví ke stavbě přijde a má vůči tomu, kdo pozemek se stavbou prodal, právo na na náhradu ve výši ceny stavby.
To však může být nepřekonatelný problém s fatálním následkem.
Nastává čas vyšší odpovědnosti v přístupu k péči o vlastní majetek. Doporučuji raďte se s právníkem. Libor Široký